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최근 전세사기, 깡통전세 피해 사건들이 많이 나오고 있습니다. 등기부등본을 보는 방법을 보고 전세사기, 깡통 전세 피해 사건에 휘말리지 않으시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다. 이번 포스팅에서는 등기부등본을 통해 알 수 있는 부동산의 실제 소유자, 대출 여부, 가압류/가처분과 같은 부동산의 현재 상태를 알 수 있는 방법에 대해 알려드리겠습니다.
등기부등본은 온라인 대법원 인터넷 등기소 사이트와 세무서, 구청, 시청, 주민센터 무인발급기에서 누구나 발급받아 보실 수 있습니다.
발급 비용은 700원이며, 온라인의 경우 최초 열람시간으로부터 1시간 안에 같은 부동산에 대한 재열람이 가능합니다.
등기부 등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구로 항목이 나뉘어져 있습니다.
등기부등본 표제부에서 알 수 있는 것
표제부에서는 부동산(주택, 아파트 등)의 주소와 건물의 용도, 평수, 구조 및 외형을 나타내는 내용들이 표시되어 있습니다. 전세 계약 시 표제부에서 봐야 할 중요한 사항은 내가 계약하고자 하는 부동산(주택, 아파트)의 주소가 동일한지, 건축물의 용도가 주거용 건물인지, '별도 등기 있음'이 적혀있는지 확인해야 합니다.
등기부등본에 적힌 주소와 내가 실제 계약하고자 하는 주소가 일치하는지 확인하고, 다르다면 다시 확인해봐야 합니다. 주거 목적으로 계약을 한다면 건축물 용도가 주거용 건물인지 확인해야 하는데, 주거용 건물이 아닌 경우 전세자금 대출이 어려울 수 있기 때문입니다. 계약하고자 하는 집이 시세보다 저렴하다면 특히 눈여겨 확인해봐야 합니다.
표제부 대지권의 표시 항목 기타사항에 '별도 등기 있음'이 있다면 토지 등기부 등본을 따로 확인해보셔야 합니다. 토지에 별도 권리가 설정되어 있다는 것인데 특히 신축 전세 계약시 조심하셔야 합니다. 경우에 따르지만 토지의 별도 등기가 있는 곳에 계약을 하였을 때 나타날 수 있는 최악의 결과는 보증금을 돌려받는데 문제가 생겨 거주지를 옮기는데 문제가 생길 수 도 있다는 것입니다.
등기부등본 갑구에서 알 수 있는 것
등기부등본 갑구에서는 집의 실제 소유자를 알 수 있습니다. 전세계약 시 내가 현재 계약하고자 하는 사람과 갑구에 적혀있는 소유자가 동일한지 확인해야 합니다. 계약금 및 보증금 이체 시에도 계좌 명의가 등기부등본에 적혀있는 소유자와 일치하는지 확인하고 이체를 해야 합니다. 등기부등본 갑구의 내용이 많이 적혀 있다면 맨 아랫부분에 적혀있는 사람이 현재 소유자입니다.
갑구에서 중요하게 확인해야 할 부분은 '압류', '가압류', '가처분'과 같은 부동산 상태에 대한 내용입니다. 소유권자가 있어도 압류와 관련된 소유권 침해 내용이 적혀있다면 전세 계약의 효력에 문제가 생길 수 있으니 피하는 것이 좋습니다. 만약 문제 상황이 해결되었다면 해당 문제 위에 빨간 줄이 그어져 있습니다. 해결되지 않았다면 문자 그대로 남아 있으니 꼼꼼하게 확인해보셔야 합니다.
등기부등본을구에서 알 수 있는 것
을구에서는 계약하고자 하는 집이 대출을 갖고 있는지 확인해 볼 수 있습니다. 근저당권이 집의 대출 내용입니다. 근저당권 목록에는 채권최고액과 채무자, 근저당권자가 적혀있습니다. 채권최고액은 대출받은 금액의 120~130% 정도의 금액입니다. 채무자에는 돈을 빌린 사람이 적혀있고, 근저당권자는 돈을 빌려준 금융기관(은행)이나 개인의 이름이 적혀있습니다.
일반적으로 전세보증금과 대출금액의 합이 집의 매매가 70~80% 넘어간다면 깡통전세로 봅니다.
등기부등본에서 확인할 수 있는 내용들을 꼼꼼히 확인하시어 부동산 계약시 피해를 예방하는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 공인중개사님의 설명을 일방적으로 듣기보다 본인이 등기부등본에 관한 내용을 알고, 주체적으로 확인하는 것이 자신의 자산을 지키는데 중요하다고 생각합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.